上海市黄浦区A业主委员会与上海B物业有限公司房屋租赁合同纠纷一案

一、基本案情

2010年8月10 日，A业委会与B公司签订物业服务合同，约定：B公司采取包干制方式收取服务报酬，服务期限为两年，自2010年 8月15日至2012年8月14日。合同期限届满后，双方实际继续履行上述合同，直至2018年3月31日。为明确小区公共收益收支状况，A业委会委托上海C会计师事务所对小区物业2010年9月至2018年3月公共收益收支账面情况进行了专项审计，并出具了相应的专项审计报告，B公司取得公共收益收入4422483元，其中，露天（地面）停车费2129623元、广告费 1889900元、电信机房租赁费402960元；同时，小区发生公共收益支出1912979.52元。对停车费收入，按照物业服务合同第12条约定，推算出B公司可提取停车服务管理费为532405.75元。因此，小区公共收益结余资金应为1977097.73元。

B公司辩称，A业委会的诉请应予驳回。业委会起诉未取得业主授权。A小区公共收益结余资金应为68至69 万元，且不应支付业委会。根据双方的合同约定及住宅物业管理规定第46条，B公司有权对停车费、广告费和电信机房租赁费按25%提取管理费。合同履行期内，B公司盈余21万余元。2012 年至2018年不应按合同约定结算，因为劳动力成本较高，按合同无法盈利，故B公司于合同期满前3个月通知A业委会不再继续服务，但相关政府部门多次不允许B公司撤离，要求待新的物业公司接管后才能退出，B公司考虑到地区安稳才被迫继续提供物业服务，但2012年9月后亏损69万余元，根据公平、公开、公正原则，停车费用应用于弥补B公司的亏损。A业委会始终存在，只是其内部产生矛盾后，主任不履行职责，但支出应由其负担。

二、法院认为

法院认为，物业服务合同到期届满后，业主大会未选聘新的物业服务企业，物业服务企业继续履行物业服务合同的义务，双方物业服务合同的权利义务未终止，属事实上的物业服务关系。

三、事实、法律依据及分析

根据双方签订的物业服务合同，B公司对露天车位停车费有权按25%提取停车管理服务费，对场地管理费（定向广告）和电信机房租赁费未约定提取比例。根据A业委会提交的A业主大会委托C所作出的专项审计报告，属于全体业主共有的机动车停车费及其他委托B公司经营管理的设施设备经营性收入在扣除法定税费后，B公司有权提取25%,故B公司对场地管理费（定向广告）和电信机房租赁费亦有权按25%提取管理服务费。A业委会所称的2011年2月至2015年12月小区无业委会，但未提供证据证明，法院不予采信。双方当事人对司法委托审计的专项审计报告和审计结论无异议，据此，A小区 2010年9月至2018年3月公共收益结余资金为1, 206, 732. 77元 [4, 500, 129. 48- ( 2, 168, 821. 14+1,878, 273. 58+396, 424. 76 ) x 25%-2,182, 516.84],B公司应将该款支付A业委会。因双方签订的物业服务合同未对公共收益结余资金的支付时间作出约定，且上述公共收益结余资金金额系经本案司法审计得出，故法院不予支持A业委会主张的利息。法院判决，上海B物业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海市黄浦区A业主委员会自2010年9月至 2018年3月上海市黄浦区A小区公共收益结余资金 1,206,732.77 元。

四、相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则"根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方. 诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。